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房产抵押贷款和过桥垫资倒贷

时间:2023-10-24 16:12:49 来源: 点击:854次

    房产金融的业务流程

    1、抵押业务

    房产抵押业务主要有以下几个阶段:

    (1)贷前审批

    该阶段的主要是初步审查借款人提供资料的真实性,并确定主要考察事项、制定并开始实施检查计划。

    (2)下户

    对借款人可抵押固定资产(房产)状况的分析,这是最为重要,因为它是掌握和判断风险控制与偿还能力的依据。

    (3)报单并审批

    检查人员对调查人员提供的材料进行核实,判断借款人目前的状况、中期的盈亏和长期的发展,复测贷款的风险度,提出意见,按规定权限审批。写出贷款审查报告进行审批,并明确能否给予贷款。

    (4)同意批贷后,签订借款合同,办理公证手续

    若对借款申请进行检查后,认为各项均符合规定,并同意贷款,便与借款人签订《借款合同》。在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理及双方认为需要约定的其他事项。《借款合同》自签订之日起即刻有效。并且去公证处办理公证,以证该项交易的合法性。

    (5)办理抵押

    签订完借款合同后,与你约定日期与不动产权交易中心(房管局)办理抵押手续,需要准备好产权所有人的身份证原件、产权证明原件,办理完后,出借资金的机构会收取房管局出具的他项权利证明,房产证等产权证明文件会交还给借款人。

    (6)发放贷款

    借款合同签订并办理抵押手续后,双方即可按合同规定核实贷款。资金机构会根据借款用途合同上所指定的账号放款。借款人取得借款后,必须严格遵守借款合同,按合同约定的用途、方式使用贷款。

    (7)贷后检查

    贷后检查是指提供资金的机构会在借款人提取贷款后,对其贷款提取情况和有关生产、经营情况、财务活动进行监督和跟踪调查。

    (8)贷款的收回与延期

    贷款到期时,借款人应按借款合同按期足额归还贷款本息。

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    2、过桥垫资业务

    房产金融平台的过桥垫资业务,又称赎楼。主要包括交易性赎楼和非交易性赎楼业务两种。

    (1)交易性赎楼

    交易性赎楼垫资业务,需要卖方先获得一笔过桥贷款还清按揭银行余款赎出房产证并转移登记给买方。操作中,买卖双方达成交易卖卖意向并签署买卖协议。买方向银行B申请按揭贷款买房,银行经初步审查后,拟同意向买方发放按揭贷款的,出具按揭贷款承诺书。卖方向第三方(居间人)申请借款,第三方/中介机构调查与审批后,发放借款。

    经卖方按揭银行A同意后,卖方还清贷款,赎楼完成。经第三方/中介机构协办房产证转移登记,向买方按揭银行B办理房产证抵押贷款,银行B收到相关登记材料后替买方支付购房款。卖方收到款项后,向第三方/中介机构支付过桥贷款本息。

    实际业务中,为防止借款人挪用借款,实现专款专用,第三方/中介机构也可直接划款给卖方的按揭银行A,房产证解押后转移登记给买方,并协助买方向按揭银行B办理房产证的抵押登记,由银行B柜台直接划扣过桥资金本息给第三方/中介机构。

    (2)非交易性赎楼

    非交易性赎楼在为房产的所有者提供资金支持的赎楼业务中不涉及房屋的买卖交易。一般在房价上涨行情中,房产根据新的银行估值可以取得更高授信额度批复。房主先向银行提交贷款申请,待新的贷款批准后,房主(即过桥贷款的借款人)向原按揭银行(即银行A)预约还款一次性结清原贷款,由于新的按揭银行贷款并未到账,所以借款人向第三方/中介机构提交借款申请,第三方/中介机构审核借款项目后,同意发放贷款,借款人以此还清银行A借款余款,银行收到贷款本息后交付房产证。借款人向银行B抵押房产证贷款,银行B根据合同约定,向借款人发放贷款,借款人收到新的贷款后向第三方/中介机构支付过桥贷款本息。

    实际业务中,也可能是第三方/中介机构直接代借款人一次性结清银行A借款余款并将房产注销抵押登记并取出房产证,然后再向银行B做抵押登记,由银行B柜台直接划扣过桥资金本息给第三方/中介机构。