1、能抵押的房子：白名单
商品房
商品房是银行更爱的抵押物。
只要产权清晰，房龄不太老，没纠纷，就能抵押。
银行一般能贷到房产评估值的6-9成。
为啥?因为商品房产权明确，市场交易活跃，银行处置起来方便，心里也踏实。
经济适用房(满5年)
经济适用房是政府的福利房，不满5年，产权有限制，银行不认。
但满5年，补缴土地出让金后，就和普通商品房一样了，能抵押，银行也愿意接受。
公有住房(可售公房且满足条件)
公有住房里，只有那些能卖、产权清晰的房子能抵押。
招行就接受这类房子。前提是得有完全产权，手续齐全，银行才放心。
商铺
商铺抵押要看地段和生意。
在繁华商业街、人流量大的商铺，银行会给不错的抵押额度，一般能贷到评估值的5成左右。
为啥?因为商铺有租金收益，市场价值高，银行觉得值。
别墅
别墅面积大、价值高，抵押条件不错。
但银行会更谨慎，因为别墅流通性稍弱，评估时会考虑地段、配套等因素。
一般能贷到评估值的6成左右。
2、不能抵押的房子：黑名单
公益用途房屋
学校、幼儿园、医院这些公益设施，银行不接受抵押。
为啥?因为它们关乎公共利益，抵押可能影响正常运营，银行不敢冒险。
小产权房
小产权房只有使用权，没有完整产权，银行不认。
这类房子产权不完整，银行处置起来麻烦，风险太大。
未结清贷款的房子
一套房子如果还在还房贷，银行已经拥有抵押权，不能再抵押。
除非是特殊情况，比如“二次抵押”，但条件很严格。
房龄太久、面积过小的二手房
房龄超过20年，面积小于50平方米的二手房，银行基本不放贷。
为啥?房龄老了，房子可能有安全隐患;面积小了，市场不好卖，银行觉得不划算。
未满5年的经济适用房
不满5年的经济适用房，产权受限，银行没法抵押。
只有满5年，补缴土地出让金后，才能抵押。
部分公房
那些手续不全、产权不清晰的公房，银行不接受抵押。
因为银行没法确定产权，风险太大。
文物保护建筑
这些有历史价值的建筑，银行不能抵押。
因为它们受法律保护，不能随意处置，银行不敢碰。
违章建筑
违章建筑没有合法产权，按规定要拆，银行肯定不接受抵押。
权属有争议的房子
产权不明、有纠纷的房子，银行不接受抵押。
因为银行没法确定产权，风险太大。
拆迁范围内的房子
如果房子要拆迁，产权状态不稳定，银行不会接受抵押。
3、影响抵押的其他因素
房屋评估价值
评估价值越高，贷款额度越高。评估会看房子的产权、类型、年代、位置等因素。
一般评估值能达到市场价格的90%左右。
借款人信用状况
信用好，银行觉得风险低，贷款额度高，利率优惠。信用差，银行可能拒贷，或者额度低、利率高。
借款人收入状况
收入高、稳定，银行觉得还款能力强，贷款额度高。
收入不稳定，银行可能降低额度。
借款人负债情况
负债高，银行可能拒贷，或者降低额度。负债低，银行更愿意放贷。
金融机构政策
不同银行政策不同。有的银行对房龄、面积要求严格，有的银行更看重借款人职业稳定性。
贷款额度也不同，有的银行能贷到评估值的7成，有的能贷到9成。
房产抵押贷款办理总结建议
房产抵押贷款确实是个解决资金周转难题的“得力助手”，可并非所有房子都能充当这一角色、顺利完成抵押。
那些符合抵押条件的房子，关键时刻能为我们排忧解难，化解资金燃眉之急;而不符合要求的房子，则像是一记警钟，时刻提醒我们在涉及房产抵押贷款时，务必谨慎抉择。
所以，在正式申请房产抵押贷款之前，大家一定要全面评估自身的经济状况，看看自己是否有稳定的还款能力;同时，也要清楚了解自己的信用状况，因为信用记录在贷款审批中至关重要。
当然，房子的具体条件，比如产权是否清晰、房龄是否合适等，也都得仔细考量。此外，不妨多向专业人士请教咨询，他们丰富的经验和专业知识能为我们指明方向，确保整个贷款流程合法合规、稳稳当当，让我们毫无后顾之忧。
