一、啥是房屋抵押贷款？搞懂这 3 点就不怕踩坑
本质就是 “拿房换钱”：
用自己或他人名下的房产做抵押，向银行 / 机构借钱，不用搬离房子，还清贷款后抵押解除。比如二手房交易里，卖方的房子就是贷款抵押物，买不了抵押房的话，买房贷款也办不成。担保方式很灵活：
不需要把房子交给银行，你照样住、出租，只是产权暂时 “押” 给机构。用途必须合法：
借钱只能用来消费（装修、买车）或企业经营，不能炒房、炒股，不然银行会要求提前还款。
二、贷款类型怎么选？消费贷 vs 经营贷区别看这里
| 类型 | 个人消费贷 | 企业经营贷 |
|---|---|---|
| 用途 | 买家电、装修、留学等个人消费 | 进货、发工资、扩店等企业经营 |
| 利率 | 年化 3%-6%（比经营贷高） | 年化 2.3%-4.85%（政策扶持，利率更低） |
| 额度 | 更高 500 万 | 更高 3000 万（按房产价值 7-8 成放款） |
| 还款方式 | 等额本息为主，少数先息后本 | 先息后本、随借随还更常见，适合企业周转 |
| 资质要求 | 无需营业执照，提供收入证明即可 | 需要营业执照，部分银行要求经营流水 |
三、贷款渠道怎么选？银行 vs 机构 vs 个人配资对比
1. 银行贷款：利率低但门槛高
A 类五大行（工农中建交）：
利率：今年更低年化 3.35%（十年先息后本），去年 4.8% 左右，疫情后贴息超划算；
优势：安全靠谱，最长可贷 30 年等额本息；
缺点：要求高，征信不能有严重逾期、查询太多，放款周期 1-2 个月。
B 类股份制银行（招行、浦发等）：
利率：3.85%-4.85%，市场主推，性价比高；
优势：期限长（十年先息后本）、条件宽松，部分可接受新办执照；
C 类村镇银行：
利率：7%-9%，和去年差不多；
优势：只看还款能力和房产，征信宽松，适合资质一般的客户。
2. 非银行机构：放款快但利息高
信托 / 保险 / 典当行 / 小贷公司：
利率：月息 0.5-0.9 分（年化 6%-10.8%），比银行高；
优势：最快 3 天放款，只看房子价值，不卡征信和流水；
适合人群：急需用钱、银行拒贷的客户。
3. 个人配资：门槛极低但风险高
利率：月息 0.9-1.3 分（年化 10.8%-15.6%）；
优势：放款最快 2 天，产权人年龄、征信几乎不限制；
提醒：务必选成立时间长的大平台，避免遇到 “套路贷”。
四、贷款要准备哪些材料？个人和企业清单分清楚
▶ 个人贷款材料（已婚为例）：
夫妻双方身份证、户口本、结婚证；
房产证（不动产权证）；
收入证明（工作单位盖章）、近 6 个月银行流水（盖章）；
营业执照（如有）、其他资产证明（车、存款等）。
▶ 企业贷款材料：
营业执照、公司章程、验资报告；
购销合同（证明经营用途）；
近 6 个月公司流水、年度财务报表；
公章、法人章，资产证明（厂房、设备等）。
五、贷前必做 3 件事：规划好少走弯路
养流水：提前 3-6 个月走账
个人 / 公司账户多存钱、少取现，每月固定时间 “进账”（比如工资、货款），流水越稳定，贷款额度越高。
护征信：网贷、查询记录全清理
提前 3 个月结清所有网贷，不要点 “额度查询”（每次查询都会留记录），银行最忌讳征信上有网贷记录和频繁查询。
查产权：去掉未成年人 / 高龄产权人
五大行不接受产证上有未成年人或 65 岁以上老人，操作前可去房管局变更产权人；
外资银行宽松些，但未成年人占产权份额的话，贷款额度要按比例扣除（比如未成年人占 50% 产权，额度 = 房产价值 ×50%×70%）。
六、常见问题答疑：这些坑千万别踩！
Q：房子有贷款能抵押吗？
A：能！可以做 “二抵”，直接用剩余价值贷款，不用先结清房贷，但二抵利率比一抵高 0.5%-1%，且可选银行少。Q：征信有逾期还能贷款吗？
A：近两年不能有 “连三累六”（连续 3 个月逾期、累计 6 次逾期），轻微逾期（比如一次逾期 1 天）可尝试村镇银行或机构。Q：贷款批下来后钱怎么用？
A：消费贷要提供消费凭证（装修合同、购物发票），经营贷要打到上下游企业账户，不能直接转给自己，否则可能被抽贷。
缺钱别乱贷，先搞懂这些知识再下手！如果资质好优先选银行，利率低更划算；急用钱或征信一般，就选机构但要算清利息。有问题可以留言，帮你一对一分析～
